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重大信号!2019年棚改目标大幅下调!安徽缩减6.73万套~

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发表于 2019-1-26 11:12:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

棚改再迎变数,2019年三四线楼市日子或真的不好过了~


近日,2019年全国多省市棚改任务目标对外公布,相较于去年,不少省份套数大幅下调


一、安徽减6.73万套!2019年全国多城棚改目标大幅下调


据21世纪经济日报报道称:2019年各省市棚改预期套数均出现不同程度“腰斩”。


1.jpg


其中:


安徽从28.18万套下调至21.45万套;

山西从12.52万套下调至3.26万套;

河南从50万套下调至15万套;

四川从25.5万套下调至15万套;

北京从2.36万套下调至1.15万套;

西藏从3.5万套下调至1.89万套。

全国棚改目标收紧的背后,我们更应看到,“关于2019年棚改”住建部发布的这四大最新“指示”:


1、新三年棚改计划必须实施,但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡


2、棚改货币化不搞一刀切


3、政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款;


4、融资以发行棚改专项债为主


上述种种消息无不表明:2019年部分城市将步入“棚改政策调整元年”,三四线楼市或将暂别“狂欢潮”


二、推行棚改专项债券 棚改“融资”将越来越难


棚改逐渐收紧的大趋势下,我们首先看到:棚改“融资”将越来越难。


在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消,改为发行专项债券。


以前都是地方许下承诺,然后开发商就开始干了,牵扯一大堆的隐性担保隐形债务问题。


现在,则是让你把债务放到明面上,不允许私底下去干了。


2.jpg

其实,在宏观上和政策上,这一举动的意图是防范风险,防止那种政府承担的隐形债务。


但新举措的施行,必然会造成棚改规模大幅度的减少,毕竟棚改专项债是要上报的。


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而事实证确实如此:截至目前,棚改专项债才发行了3100亿;去年的棚户区改造投资则超过1.7万亿


对于各地政府来说,若不把棚改目标降低,依据现有政策,想必也很难完成每年既定目标。


三、连续3年全国棚改超额完成 更多钱流向三四线楼市


国家为什么要收紧棚改?


根据央行数据显示,2018年中国人民币存款增速创下了近40年新低。


那么究竟,少存的钱流向了哪里?


综合来看,房地产或是核心主因。在棚改货币化安置的大措施下,释放大量购买力


试想一下,如果大家都把大部分存款拿去买房了,那么整体的社会消费欲望就会降低,靠内需拉动经济的力度就会大幅缩水,这显然不是国家想看到的。


4.jpg


而事实也证明,2018年,在已经召开地方两会并公布政府工作报告的省市中,多数省份都“超额”完成了棚改任务


5.jpg


同时,据统计自2015年以来,全国棚改实际执行套数一直高于计划套数。


棚改超额完成,从某种程度则意味着超出预计的钱流向了楼市,尤其对于三四线楼市来说:


一方面,一二线城市调控持续收紧,导致部分购买力向三四线城市涌入;

一方面,政策利好及货币化安置下,刺激购买力的同时,越来越多的钱流向楼市,既达到了有效去库存的目的,也在一定程度推动了房价、地价的上扬,活跃了三四线楼市。


四、三四线楼市狂欢潮背后 隐藏诸多危机


捧得高、摔的快。


棚改刺激下的三四线楼市狂欢潮背后,隐藏诸多危机。


6.jpg
1真实购买力不足

众所周知,市场好不好,短期看政策、中期看土地、长期看人口


对于三四线城市来说,大多并非产业集聚、人口流入型城市,实际购买力、需求量皆有限


一旦棚改逐渐淡出市场,楼市繁华表现也就基本暂别了。


2房价虚高

前面,我们提到了货币化安置。


何为货币化安置?以往,政府拆房补房;而现在呢,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房子吧。


其中,货币化安置的比例,在三四线城市已高达80%


在此因素下,2017年后中国三四线的房价很奇怪:房价先涨起来,然后才有了市场交易量。


也就是说,房子交易量低迷,房价竟然暴涨了,这显然不符合“供需关系”经济规律。


7.jpg


房价暴涨到什么程度?据统计,三四线城市在2017、2018年房价和地价,涨幅甚至超过了一二线城市


五、安徽三四线城市土市降温 14城房价下跌


当棚改逐渐完成去库存使命,三四线城市也就逐渐失去楼市上涨动力。


就安徽各地市情况来看,当下市场表现如何?


01
三四线土地降温 纷纷流拍

2018年,包括淮南、安庆、淮北等在内多宗地块遭遇流拍、取消供应


8.jpg


即便顺利成交,大部分也都是以起始价成交,土地价格和之前相比要平实很多,溢价率超过50%的地块非常少见


02
安徽11城房价下跌

据安徽16个地市房价涨跌情况显示,11城房价环比出现下跌!


9.jpg


除了新房价格下跌外,安徽三四线的二手房市场也开始出现大面积降温的情况,甚至热点区域开始出现投资客抛房的情况!


10.jpg


其中,14城二手房价格出现下跌迹象,黄山市跌幅最大。


[size=1em]结语

暂别棚改红利的三四线楼市,与其说是楼市行情的转冷,倒不如说是更贴切市场行为的理性回归。


对于三四线城市来说,接下来应更多考虑的,是如何引入产业、增强GDP、留下更多人才。


同时,全国三四线城市差距或将进一步被拉大,有财力、有资金的地方政府,楼市或相对继续坚挺;反正,或出现一定程度的“疲软”。


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