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[房产资讯] 绿地“入坑”董家渡 张玉良121亿接盘之后的喜与忧

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    发表于 2019-2-16 10:47:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
    在经历泛海、中民投等前车之鉴后,绿地能否顺利吃下这个“烫手山芋”?
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    观点地产网 62岁的河南人董文标最终败走上海外滩,取而代之的是土生土长的沪系“红顶”商人张玉良。
    2月14日晚间,绿地控股$绿地控股(SH600606)$ 公告宣布,绿地集团已正式接手中民投董家渡地王项目50%股权及相应债权,交易对价最终定为121亿元。

    最新股权架构中,国资背景的绿地持有董家渡项目50%股权,为第一大股东,安信信托持股45%,同样有国资背景的上海外滩投资持股5%。
    对此,绿地表示,通过此次收购,公司将主导开发标的公司主要资产,负责标的公司主要日常经营事项。不过,由于标的公司属于合营项目,因此不纳入合并报表范围内。

    从今年1月曝出资金危机到交易落地,“缺钱”的中民投一直急于寻求意向买家。有知情人士透露,最早的框架协议签订于春节之前,只是一直在商谈包括交易对价在内的交易细节。
    如此短时间内确定对价超120亿的交易,中民投对资金的渴求可想而知。中民投总裁吕本献此前透露,中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措,缓解目前的流动性问题。
    据悉,在中民投地产开发板块资产中,除董家渡项目外,2015年收购的上置集团、2016年收购的亿达中国也在计划退出之列。
    另一方面,对鲜少参与并购的绿地而言,通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地,也是对其上海土储的有力补充。
    至此,继年初融创从泛海国际手中接过董家渡12号、14号两宗地块后,如今的董家渡区域已聚集包括绿地、融创、绿城、华润及泛海在内的5家开发商。
    作为上海本土最大的房地产企业,绿地所持土地面积最大,是名副其实的董家渡地主。
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    张玉良接盘之后
    董家渡的注脚中,始终不乏“钻石地块”、“金融不夜城”、“重塑上海”等荣耀加身的词汇,但无论是泛海还是中民投,结局总是不那么辉煌。
    虽然开发商困难重重,但作为上海整个城市规划中重要的一部分,董家渡同样拥有“大而不能倒”的特征。
    有知情人士指出,在中民投曝出流动性问题后,中央和上海层面有相关方曾组成专门的联席会议,预示中民投的问题将会得到妥善解决,董家渡项目也将继续推进。

    澎湃新闻透露,此前,恒基、CPPIB(加拿大养老基金投资公司)、龙湖、平安、正大等公司都参与过接手该项目的洽谈,其中恒基、CPPIB等甚至已经报价,且报价高于121亿元。而绿地是近几日才介入,最终在政府部门的协调下,绿地以121亿元价格拿下项目。
    不过,在经历泛海、中民投等前车之鉴后,绿地能否顺利吃下这个“烫手山芋”?
    首先,就项目本身而言,巨大的体量意味着长期的资金投入,接盘方也会面临着极大的开发难度。
    资料显示,该项目用地性质为商住办,占地面积12.67万平方米,容积率5.54,总建筑面积119.9万平方米,其中地上建筑面积为76.2万平方米,地下建筑面积为43.75万平方米。

    根据项目原有规划,项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。
    商办比例高,且受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,十年内不得转让,对开发企业的资金将是巨大考验。此前,中民投就曾预计,项目所有地块加起来的总投资额将高达604亿元。
    另外,截至2018年12月31日(未经审计),标的公司的总资产453.16亿元,总负债则高达352.98亿元。
    绿地控股2018年三季报显示,上市公司资产负债率同比上升至89.31%,一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。
    与此同时,随着2018年土地市场转冷,绿地也进入加杠杆拿地节奏,2018年1-12月,绿地新增房地产项目118个,权益计容建筑面积约4336.78万平方米,总地价917亿元,较2017年同比翻番。
    可以预见的是,随着董家渡项目的启动,绿地还将面临源源不断的资金投入。
    不过值得一提的是,作为合营项目,第二大股东安信信托亦持股45%,加上同样有国资背景的上海外滩投资持股5%,不排除会为项目所需资金提供一定支持。

    此外,从地块区域来看,虽然紧邻黄浦江,但南外滩地区整体成熟程度远不及南京西路、陆家嘴地区,未来的招商和销售情况也存在一定考验。
    不过对绿地而言,拥有多年商办物业和超高层项目操盘经验,在开发上具备一定优势。
    对此,张玉良立军令状般表示:“绿地将充分发挥绿地各方面优势,全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。”
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    绿地上海土储荒
    董家渡的明天会如何尚不得而知,但对张玉良显然意义重大,这意味绿地将重回上海城区。
    财报显示,截至2018年上半年,在绿地近200个持有待开发的项目中,上海仅有位于宝山、奉贤、崇明的5个项目,待开发土地面积已不足23万平方米,是历史最低点。
    作为上海本土房企,绿地也曾在上海“一掷千金”。
    2009年9月,绿地以72.45亿元的价格拿下徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块,第二次打破自己当年在上海创造的拿地纪录,成为彼时新晋的总价地王。
    另有相关数据显示,2013年时,绿地在上海累计摘得9幅经营性地块,拿地金额超百亿元,是上海土地市场表现最积极的房企。
    进入2015年,绿地依旧出手频繁,据观点地产新媒体不完全统计,仅上半年,绿地在上海共拿下了7宗地块,合计总成交价46亿元。
    不过,在2015年借壳金丰上市,并组建上海格林兰投资成为绿地最大单一控股股东后,绿地逐渐面临在上海无地可拿的境况。在外界看来,张玉良甚至是被上海“抛弃”。
    据观点地产新媒体不完全统计,2016年绿地在上海仅获得5宗地块,2017年仅新增上海奉贤区一宗1.59万平方米的土地,2018年拿下徐汇区一宗租赁地块。
    除此以外,绿地几乎消失在上海公开土地市场,取而代之的是万科、融创、中海等外来房企。
    与此同时,随着房地产市场的发展,绿地也开始调整拿地策略,更多往二线城市,甚至三四线城市倾斜,土地成本也逐年下降。
    据绿地方面透露,以建面计算,2018年,绿地新增土储约36%位于一二线城市及周边直接辐射区域,64%位于三四线城市。以占比超30%的高铁项目为例,基本都是位于类似安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等三四线城市。
    如今,董家渡的交易尘埃落定,绿地不仅获得超百万平方米的土地储备,某种程度上或许更意味着重新获得国资委的信任,但亦是一个全新挑战的开始




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